Uno studio sul calo degli affitti e l'aumento dello sfitto
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Si costruiscono case
nelle regioni sbagliate
ANDREA STERN


Si costruisce troppo e nelle regioni sbagliate. Ovvero dove c’è già un eccesso di offerta di spazi abitativi o commerciali. Come in Argovia, a Olten e dintorni, ma anche nel Mendrisiotto. Tutte regioni che, come evidenzia uno studio della società di consulenza Wüest Partner, hanno un tasso di sfitto di molto superiore alla media svizzera, ma anche un’attività edilizia in forte fermento. Mentre al contrario nelle grandi città come Zurigo, Ginevra, Losanna o Basilea l’offerta immobiliare continua a non riuscire a soddisfare la domanda.
È un dato di fatto che attualmente in Svizzera si registra il più alto tasso di sfitto degli ultimi vent’anni. Gli appartamenti vuoti sono oltre 72mila, secondo l’Ufficio federale di statistica, di cui poco meno di 5mila in Ticino. A questi vanno aggiunti a livello nazionale 570mila metri quadri di spazi commerciali inoccupati, quasi il doppio rispetto a cinque anni fa. "Colpa" dei bassi tassi d’interesse e della volatilità dei mercati finanziari, che spingono gli investitori a puntare sul mattone.
Sono circa 2mila ogni anno le nuove abitazioni immesse sul mercato ticinese. Troppe se si considera che la popolazione, dopo tanti anni di aumenti, è oggi in fase calante. E così l’eccesso di offerta si ripercuote sugli affitti. L’indice "Swiss Real Estate Offer Index", calcolato da ImmoScout24 insieme alla società di consulenza Iazi, indica un calo degli affitti nell’ultimo anno del 0,31% a livello nazionale. Mentre in Ticino la riduzione media è stata molto più marcata: del 4,18% in un anno, del 10,48% negli ultimi quattro anni. Dati, va detto, che si riferiscono solamente agli alloggi in offerta sul mercato. Poiché sono invece molto rari gli inquilini che sono riusciti a ottenere una riduzione del canone di locazione.
"Si stanno riequilibrando gli affitti in zone a volte un po’ troppo sovrastimate - sostiene Renza De Dea, titolare dell’agenzia immobiliare Domusdea di Locarno -. Per l’inquilino si presentano così diversi vantaggi. Oltre ad avere una scelta maggiore, può più facilmente far valere i suoi diritti. Può provare a chiedere uno sconto e magari anche dettare qualche condizione". Ma, aggiunge Mara Giraldo dell’agenzia immobiliare Le Colline a Lugano, "ci sono proprietari che piuttosto di abbassare i prezzi degli appartamenti preferiscono lasciarli vuoti". Se mediamente gli affitti sono scesi, a suo dire, "è solo perché noi agenzie cerchiamo di trattare quando una persona è interessata a un appartamento ma considera che la pigione sia troppo elevata". Nicola Pedrozzi, titolare della Immogalaxy di Lugano, ritiene dal canto suo che la tendenza al ribasso continuerà. "L’offerta è abbondante e ci sono tante costruzioni in corso - osserva -. È difficile ora come ora immaginare un rialzo dei prezzi".
Come è difficile immaginare un calo del tasso di sfitto, nonostante le condizioni siano oggi  favorevoli per chi cerca un’abitazione in affitto. "A risentirne sono e saranno soprattutto le abitazioni meno recenti - nota Mary Mu della Reviamco di Bellinzona -. Chi cerca casa preferisce prendere in affitto un oggetto recente e spesso, considerando il rapporto qualità-prezzo, conviene".  Wüest Partner sostiene che almeno 31mila alloggi in Svizzera non riusciranno a trovare un inquilino a medio termine. Poiché, come detto, si trovano nelle regioni sbagliate.
"La situazione non potrà che peggiorare, non vedo sbocchi - afferma Fabio Guggiari, direttore dell’agenzia immobiliare Target Home -. È vero, spesso si costruisce in zone dove c’è già un’ampia offerta di abitazioni. Ma chi investe, solitamente casse pensioni o fondi d’investimento, non si preoccupa del fatto che i nuovi edifici potrebbero restare vuoti anche per diversi anni. A loro interessa solo impiegare il denaro in modo sicuro".
Emblematico è il caso del Mendrisiotto. Nel suo studio la società di consulenza scrive che nel distretti più a sud del Ticino tasso di abitazioni vuote è del 6%. Eppure negli ultimi due anni il numero di licenze edilizie è aumentato del 95,3%. A meno di un improbabile boom demografico, le nuove abitazioni andranno ad aumentare ulteriormente il tasso di sfitto. Un eccessivo fermento edilizio, secondo la società di consulenza, si registra anche nel Bellinzonese e nel Luganese, che hanno un tasso di sfitto rispettivamente del 4 e del 3,4%. Attorno alla capitale i permessi di costruzione sono aumentati del 60,2%, sul Ceresio del 13,6%. Controcorrente è invece il Locarnese, dove risulta vuoto il 3,9% delle abitazioni. Ma almeno in questa regione le licenze edilizie sono in calo del 22,5%.

astern@caffe.ch
25.11.2018


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