Il timori del ministro Vitta su abitazioni sfitte e invendute
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Mercato immobiliare
sotto sorveglianza
LIBERO D'AGOSTINO


Oltre mille miliardi di franchi di crediti ipotecari, rispetto ad un Prodotto interno lordo (Pil) che non supera i 670 miliardi. Il nuovo allarme per il surriscaldamento del settore immobiliare è arrivato pochi giorni fa dalla Finma, l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari. Se l’ultimo report di Ubs ha escluso il rischio di una bolla immobiliare in Svizzera, ha tuttavia segnalato forti squilibri in alcune regioni, tra cui il Luganese. In Ticino l’anno scorso si contavano 5000 abitazione vuote, mille in più rispetto al 2017, per un valore pari a 1,2 miliardi di franchi. "Una situazione da monitorare con molta attenzione e che va tenuta sotto controllo", avverte il ministro delle Finanze, Christian Vitta. Insomma, sorveglianza stretta per scongiurare brutte sorprese.
Più che un crac, come quello che negli Anni ’90 costò alle banche perdite per 50 miliardi di franchi, oggi si teme una forte correzione del mercato. Le conseguenze sarebbero comunque pesanti. Un timore più che fondato con un indebitamento ipotecario che a livello nazionale ha ormai raggiunto il 146% del Pil mentre i rendimenti immobiliari diminuiscono. "Bisogna evitare rischi incontrollati. A preoccupare maggiormente è il settore degli immobili da reddito", ha precisato in una recente intervista Thomas Bauer, direttore della Finma. Un settore che equivale al 30%, ossia 300 miliardi, del volume delle ipoteche. Proprio per questo il Consiglio federale ha messo a punto un progetto di legge che prevede l’aumento del capitale per le banche più esposte nei crediti per gli immobili da reddito.
Dopo la stretta sui crediti di sette anni fa per disinnescare lo scoppio di una bolla immobiliare, oggi a puntare sul mattone non sono più i piccoli risparmiatori ma i grandi investitori istituzionali, casse pensioni, casse malati, assicurazioni e fondi vari. Interessi negativi in banca e tassi ipotecari ai minimi storici hanno dirottato i loro capitali sull’immobiliare. "Ma bisogna stare attenti, perché tassi d’interesse così bassi non possono durare a lungo", ricorda Vitta.
Intanto, si è costruito molto di più di quanto il mercato possa assorbire. E si continua a costruire. Certo meno freneticamente che in passato, ma lo sballo del mattone persiste. Secondo la società di consulenza immobiliare Wüest Partner nel corso dell’anno saranno realizzate in Svizzera 53mila nuove abitazioni, nonostante ce ne siano già 72mila ancora vuote. Il Ticino non dovrebbe scostarsi dalla media annuale di 3500 domande di costruzione e dalle 2000 abitazioni effettivamente edificate, sebbene non sia cresciuta, in proporzione, la popolazione residente. Questo spiega perché nel 2018 si è registrato il quinto anno consecutivo di aumento degli alloggi sfitti.
Dei 5000 appartamenti non affittati o invenduti nel cantone, 1848 si trovano nel Luganese. Nella Grande Lugano, che avrebbe già un potenziale abitativo per altre 29mila persone, i cantieri rallentano ma non chiudono, mentre la popolazione da tre anni è in costante diminuzione.
A frenare ovunque sono vendite e locazioni. "Sino a pochi anni fa nel giro di due mesi si riusciva a vendere o affittare un appartamento nuovo, oggi si va dagli otto mesi ad un anno e persino un anno e mezzo", ha spiegato Nicola Bagnovini, direttore della Società impresari costruttori. "Quando bastavano solo due mesi per affittare o vendere, in Ticino erano diventati tutti immobiliaristi d’assalto; meglio ora perché sul mercato si confrontano i veri professionisti", osserva Angelo Renzetti titolare del noto studio di progettazione, costruzione e promozione immobiliare.  
Indicativa dei trend attuali è la flessione delle transazioni immobiliari: 4359 nel 2018, 333 in meno dell’anno precedente, per un valore di 3,7 miliardi, con un calo di 279 milioni. Secondo Renzetti, si nota già una maggiore attenzione delle banche e dei grandi investitori che si muovono con più circospezione: "Quei 5000 appartamenti vuoti andrebbero relativizzati, poiché tradotti in termini percentuali rappresentano il 2,02% del parco immobiliare ticinese,  una quantità non così allarmante".
A questo punto che fare per stabilizzare il mercato? Affidarsi ai piani regolatori dei Comuni per limitare le licenze edilizie o le aree edificabili? "Non sarebbero misure con effetti positivi a corto o a medio termine - risponde Vitta -. Credo che saranno le banche e gli investitori che valuteranno la situazione reale e adegueranno di conseguenza le loro strategie".

ldagostino@caffe.ch
14.04.2019


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